Gdy działka jest już wybrana
Gdy podęliśmy już ostateczną decyzję i działka została wybrana należy koniecznie sprawdzić, czy będzie na niej można wybudować wymarzony jeden z wielu projekty domów jednorodzinnych. Nie należy nigdy zawierzyć tylko słowom sprzedającego (niekiedy może wprowadzić nas w błąd także nieświadomie!), chyba, że korzystamy z licencjonowanego biura pośrednictwa, które sprawdzi dokumenty za nas.
O przeznaczeniu działki dowiemy się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa się w nim rodzaj zabudowy (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna bądź wielorodzinna, usługowa, siedliskowa), parametry zabudowy (wysokość budynku, linie zabudowy, minimalna powierzchnia działki, nachylenie dachu) a także informacje związane z infrastrukturą techniczną (sprawdźmy czy wybrana przez nas działka nie jest przeznaczona pod drogę !). Plan określa również specjalne strefy, gdzie inwestycje mogą być poddane specjalnym ograniczeniom np. strefy ochrony przyrody i krajobrazu, strefy konserwatorskie, ochronne wokół obiektów uciążliwych takich jak np. wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków. Zachęcam przyszłych nabywców działek aby zwrócili również uwagę na linie zabudowy, które są szczególnie uciążliwe w przypadku małych, narożnych działek, lub działek o nieregularnym kształcie np. trójkątnych. Może się okazać, że po wyznaczeniu linii zabudowy, na dość sporej działce na dom pozostanie bardzo niewiele miejsca.
Coraz więcej gmin wokół Krakowa posiada plany zagospodarowania przestrzennego, choć do ideału bardzo daleko. Najgorzej jest z samym Krakowem, gdyż obszar objęty planami to 6,37 proc. powierzchni miasta.
Gdy nie ma planu, aby dowiedzieć się co możemy zbudować na wybranej przez nas działce, należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) do Wydziału Architektury Urzędu Gminy. Tam otrzymamy również informacje czy dana gmina lub konkretna miejscowość ma zatwierdzony plan (niekiedy jest to kilka sołectw w gminie). Można go obejrzeć na miejscu oraz uzyskać wypis i wyrys z planu, potrzebne do złożenia wniosku o wydanie WZiZT. Taka sytuacja nie jest jednak zbyt komfortowa dla kupującego, gdyż procedura wydania WZiZT trwa średnio od 2 do 4 lub więcej miesięcy (Kraków), a sprzedający niekoniecznie musi się zgodzić na taki okres zarezerwować działkę.
Aby otrzymać warunki zabudowy teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne chyba, że był objęty zgodą uzyskaną do planów miejscowych sporządzonych przed 1 stycznia 1995 roku. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a w jej sąsiedztwie musi znajdować się co najmniej jedna zabudowana działka, dostępna z tej samej drogi publicznej. Nowa inwestycja ma nawiązywać do zabudowy już istniejącej tzn. jeżeli w pobliżu są domki jednorodzinne, to może powstać tylko kolejny domek, jeżeli wysokie bloki, to blok. Przy wydaniu warunków zabudowy analizuje się teren sąsiedni: minimalnie trzykrotną szerokość działki inwestora, jednak nie mniej niż 50 m. Urzędnicy sami określają wielkość obszaru analizowanego i niekoniecznie są to tylko działki bezpośrednio sąsiadujące z przewidywaną inwestycją, gdyż przepisy w tym względzie są niejednoznaczne. Decyzja zależy od nas- ryzykować czy czekać na WZiZT?
Kolejny krok to sprawdzenie księgi wieczystej, gdzie opisany jest stan prawny działki. Prowadzi je i przechowuje wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
- Dział I - zawiera opis nieruchomości tj. położenie nieruchomości, powierzchnia, przeznaczenie gruntu zgodnie z danymi z ewidencji gruntów.
- Dział II - opisuje własność tj. dane właściciela lub użytkownika wieczystego oraz podstawę nabycia własności.
- Dział III - określa prawa obciążające nieruchomość z wyjątkiem hipotek.
Mogą to być służebności gruntowe np. służebność drogi koniecznej, która wygasa, gdy zniknie przyczyna jej ustanowienia np. wybudowanie drogi przez gminę. Inne to służebności osobiste- np. prawo do korzystania z nieruchomości przez określoną osobę, które wygasa wraz ze śmiercią tej osoby.
- Dział IV - zawiera wpisy hipotek czyli ograniczonych praw rzeczowych stanowiących zabezpieczenie wierzytelności np. kredytu
Nieruchomość mogą obciążać również prawa o charakterze zobowiązaniowym (najem, dzierżawa), które nie muszą być ujawnione w księdze wieczystej. Tutaj musimy się oprzeć na zapewnieniu przez sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Jeśli sprzedający zatai istnienie takich umów, wraz z zakupem nieruchomości przejmujemy obowiązki z nich wynikające.
Istnieje zasada jawności ksiąg wieczystych, może je obejrzeć każdy, ale należy znać numer księgi wieczystej, nie wystarczy znajomość adresu oraz nazwiska właściciela. Musimy zatem sprzedającego poprosić o numer księgi wieczystej lub najlepiej aktualny wypis z księgi wieczystej (za aktualny przyjmuje się wydany w ciągu ostatnich 3 miesięcy), który będzie potrzebny do umowy notarialnej. Jeżeli osoba proponująca nam działkę jest wpisana do działu II, a wpisy w działach III i IV są nam znane i akceptujemy je- można kupować. Niekiedy do umowy notarialnej przystępuje pełnomocnik właściciela działki, lecz musi posiadać notarialne pełnomocnictwo do sprzedaży tej konkretnej nieruchomości.
Może się zdarzyć, że nasza wymarzona działka nie ma założonej księgi wieczystej a jedynie prowadzony jest dla niej zbiór dokumentów tj. aktów notarialnych, orzeczeń sądowych i administracyjnych dotyczących nieruchomości. Sprzedający powinien wówczas dostarczyć odpis dokumentu potwierdzającego własność, albo najlepiej złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej- co oczywiście trwa.
Należy przed zakupem działki poprosić sprzedającego o wypis i wyrys z ewidencji gruntów, gdzie znajdziemy dane dotyczące:
- położenia nieruchomości
- oznaczenia nieruchomości (obręb, numer działki, arkusz mapy)
- powierzchni
- rodzajów użytków (zabudowany, rolny, leśny) i klasy gruntów
- nazwiska właścicieli (często bardzo nieaktualne)
- numer księgi wieczystej
Na wyrysie będą uwidocznione granice działki, co pozwoli nam porównać stan istniejący z narysowanym. Niekiedy sąsiedzi stawiając ogrodzenie przesuwają się nieco i jest to kłopot, gdyż możemy kupić mniej ziemi niż wskazują dokumenty, a przy wysokiej cenie za 1 m kw ma to istotne znaczenie. W razie rozbieżności można to wyjaśnić po zleceniu pracy geodecie, który dokona pomiarów i wznowi znaki graniczne, jeśli są niewidoczne. Jeżeli i tak nie da się ustalić przebiegu granic to będzie konieczne przeprowadzenie administracyjnego postępowania rozgraniczającego. Lepiej zrobić to przed wybudowaniem domu, aby był on usytuowany faktycznie 4 m od granicy, a ogrodzenie murowane z kamieni albo pięknego klinkieru stało na swoim miejscu, aby nie trzeba było w przyszłości przestawiać go na żądanie sąsiada, ani prowadzić sprawy sądowej o wydanie części gruntu.
Warto zainteresować się przebiegiem sieci technicznych, które znajdą się na wyrysie, jeśli chcemy być w 100 % pewni, że pod ziemią nie kryją się niespodzianki oraz, że po wybudowaniu w tym miejscu domu otrzymamy dostęp do istniejącej sieci np. jest odpowiednie ciśnienie wody , czy dostaniemy odpowiedni przydział mocy energii elektrycznej jeśli chcemy w domu mieć trochę urządzeń elektrycznych (7 KW to zupełne minimum, bezpieczna ilość to 11 KW- wszystko zależy od ilości urządzeń elektrycznych) itp.
Jeśli zdarzy się, że na działce są urządzenia nie zinwentaryzowane (nie ma ich na mapach), a na przewodach sieci nie można posadawiać budynku to można skorzystać z rękojmi za wady fizyczne (żądać obniżenia ceny, odstąpić od umowy, żądać naprawienia szkód poniesionych wskutek istnienia wady) lub zażądać od przedsiębiorstwa, które jest właścicielem przewodów ich usunięcia z działki. Warto w tym miejscu przypomnieć, że rękojmia za wady fizyczne działki trwa 1 rok od jej zakupu, a za wady prawne- 1 rok od chwili, gdy kupujący się o nich dowiedział. Dodatkowo kupujący musi zawiadomić pisemnie sprzedającego o ujawnionej wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, gdyż inaczej traci do niej prawo. Aby skutecznie dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi, trzeba w czasie jej trwania wnieść pozew do sądu- nie wystarczy samo pisemne zgłoszenie.
Gdy działka, którą chcemy kupić jest gruntem rolnym lub leśnym, to należy liczyć się z pewnym czasem oczekiwania oraz kosztami odralniania lub odlesiania. Odrolnienie działki nie będzie możliwe jeśli gmina zapisała w uchwalonym wcześniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, że w tym właśnie miejscu nie przewiduje zmiany przeznaczenia gruntu. Warto więc sprawdzić przed zakupem, co zapisano w studium. Jeśli będzie możliwe odrolnienie, to trzeba rozpocząć procedurę wyłączania z produkcji rolniczej lub leśnej. W przypadku produkcji leśnej decyzja taka potrzebna jest w zawsze, zaś jeśli chodzi o grunty rolne, to nie musimy się starać o wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych klas IV do VI na glebach pochodzenia mineralnego. Wyłączenie odbywa się na podstawie decyzji. Za wyłączenie z produkcji rolniczej i leśnej oczywiście należy zapłacić, a opłata uzależniona jest od wielkości wyłączanego terenu, klasy gleby lub typu lasu. Opłat nie pobiera się w przypadku wyłączenia z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego gruntu o powierzchni do 0,05 ha ( przy budynku jednorodzinnym). Opłata jest uiszczana przez właściciela w ciągu 10 lat, w ratach ustalanych każdego roku na podstawie ceny tony żyta (w przypadku gruntów rolnych) lub metra sześciennego drewna (w przypadku gruntów leśnych). Jeśli kupujemy działkę, która została wyłączona z produkcji rolniczej lub leśnej- jej właściciel powinien poinformować nas o opłatach rocznych, które czekają nas z tego tytułu.
Jeśli zastanawiamy się nad ewentualnymi opłatami, to należy jeszcze pamiętać o opłacie adiacenckiej. Gdy gmina zainwestuje w infrastrukturę lub przeprowadzi scalenie, a następnie korzystny podział nieruchomości- może nałożyć opłatę na właściciela gruntu, który dzięki działaniom podjętym przez gminę mógł sprzedać drożej grunt. Opłata nie może być wyższa niż 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po zmianach. Jej wielkość ustala gmina i w przypadku inwestycji w infrastrukturę ma 3 lata na wydanie decyzji o wniesienie opłaty. Gdy gmina uchwaliła plan miejscowy i dzięki temu cena zbywanej nieruchomości jest większa (gdy zbycie nastąpi w ciągu 5 lat od uchwalenia planu)- wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (nie może ona przekraczać 30%). Obecnie, gdy tak wiele gmin uchwala plany, trzeba sprawdzić czy należy się opłata?
Mając potrzebne dokumenty udajemy się do notariusza, gdyż umowa kupna- sprzedaży nieruchomości w Polsce musi mieć formę aktu notarialnego. Jeśli właścicielem działki są małżonkowie, którzy nie mają rozdzielności majątkowej, do umowy muszą przystąpić obydwoje, pod rygorem nieważności umowy. Przed zawarciem umowy ostatecznej można podpisać umowę przedwstępną, gdy czekamy jeszcze na jakieś dokumenty, a jesteśmy zdecydowani i chcemy działkę kupić. W ten sposób możemy sobie zagwarantowąć sam zakup oraz cenę. Umowa przedwstępna zawiera istotne postanowienia umowy końcowej tj. strony umowy, oznaczenie nieruchomości, cenę sprzedaży, termin do kiedy będzie zawarta umowa końcowa, określenie wysokości zadatku lub zaliczki i warunki zwrotu pieniędzy, jeśli umowa końcowa nie dojdzie do skutku, warunki, jakie muszą spełnić obydwie strony, aby doszło do umowy końcowej.
Jeżeli umowa przedwstępna zawarta jest w formie umowy cywilno-prawnej, a jedna ze stron wycofa się z umowy (mimo, że druga strona wywiąże się ze swoich zobowiązań), to druga strona może domagać się przed sądem naprawienia ewentualnych szkód np.zwrotu kosztów wykonanych ekspertyz, wykonania planów, opłat za dokumenty. Nie może domagać się sprzedaży nieruchomości. Jeśli natomiast umowa przedwstępna zostanie zawarta u notariusza (z tym wiążą się opłaty) druga strona może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, a wyrok sądu w tej sprawie zastępuje umowę notarialną.
Gdy jednak obie strony są zgodne co do kupna-sprzedaży udają się do notariusza, który sprawdzi osoby stające do umowy oraz dokumenty. Za czynności notarialne zapłacimy taksę notarialną, której wysokość zależy od ceny działki, jeśli zaś przedmiotem umowy jest udział w nieruchomości, to podstawą naliczenia opłaty, będzie wartość tego udziału.
Oprócz taksy notariusz weźmie od nas 200 zł za sporządzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej i po 6 zł za sporządzenie każdej rozpoczętej strony wypisu z akt (nie jest to mała kwota jeśli akt notarialny jest długi, a potrzebujemy zazwyczaj 5 wypisów). Notariusz do swojego wynagrodzenia doliczy 22% VAT. Fiskusowi zapłacimy 2% wartości nieruchomości tj. podatku od czynności cywilnoprawnej. Zwolnione z tej opłaty jest nabycie gospodarstwa rolnego o powierzchni pow.1 ha. Jeśli niezabudowana działka jest kupowana nie od osoby fizycznej ale firmy, która robi to w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, zamiast opłaty 2% zapłacimy 22% VAT, jeśli rozpoczętą budowę 7%VAT.
Zgodnie z przepisami obowiązek zapłaty opłaty od czynności cywilnoprawnych leży na obydwu stronach transakcji, lecz zwyczajowo całość płaci kupujący (w tej kwestii strony mogą się umówić dowolnie). Podstawą do obliczenia opłaty jest cena podana w akcie notarialnym. Ceny tej notariusz nie może kwestionować, może jedynie pouczyć strony umowy, że jeśli urząd skarbowy uzna , że jest za niska- będzie żądał dopłaty różnicy wraz z odsetkami. Wezwie strony do wyjaśnienia, a jeśli nie przyjmą wyceny urzędu powoła on rzeczoznawcę, który wyceni nieruchomość. Jeżeli ustalona przez rzeczoznawcę wartość przekroczy o 33% cenę podaną w akcie notarialnym, koszty sporządzenia ekspertyzy obciążą sprzedającego i kupującego. Urząd skarbowy może się upomnieć o dopłatę w ciągu 5. lat, licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.
Jeżeli sprzedający sprzedaje działkę przed upływem 5.lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie musiał zapłacić 10% podatku dochodowego od uzyskanego przychodu (cena pomniejszona o koszta np. prowizja pośrednika, opłata notarialna). Jeśli zadeklaruje się on w urzędzie skarbowym, że uzyskane pieniądze w ciągu 2. lat przeznaczy na zakup działki, domu lub mieszkania lub spłatę kredytu mieszkaniowego- nie zapłaci podatku.